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7日,《中国证券报》发表了一篇题为《丙县的故事:房地产引领城市化的病人》的报道,引起了业界的关注。

一些组织和专家表示,目前许多三线和四线城市住房存量大,消化速度相对不足。

如果这个问题不能得到有效缓解,一些城市的房地产市场今年可能面临崩溃的风险。

销售不佳变得越来越明显。报告中提到的丙县并不是三四线城市房地产市场的案例。

北京中原房地产市场研究部主任张大伟表示,在土地金融的推动下,许多三线和四线城市在过去几年提供了大量土地,并在不久的将来形成了大量住房供应。

同时,城市规划的混乱使得新的城市无处不在。

最近媒体曝光的贵阳、营口、常州等地,都是新城建设带动房地产开发的典型案例,但后续需求不足,新城变成了鬼城。

多位受访者对中国证券报记者表示,在当前的三四线城市中,出现房屋供应严重过剩的鬼城不在少数,类似C县公务员被摊派卖房现象也非个案。许多受访者在《中国证券报》上告诉记者,在目前的三线和四线城市中,不存在少数住房供应严重过剩的鬼城,评估丙县公务员出售房屋的案例也不多见。

然而,这些地区的房地产市场规模相对较小,房价也不高,因此没有受到外界的太多关注。

事实上,三线、四线城市房屋销售不佳的现象越来越明显。

根据中原地产的报告,今年1月,该机构监控的25个三线城市的112,200套新住宅单元被出售,连续3个月跌至6个月来的低点。

在14个四线城市,只有16,300套新住宅售出,为11个月来的最低水平。

业内人士表示,今年1月,三线城市新建住宅的数量有所下降。尽管受到元旦的影响,但自2013年以来,三线和四线城市新建住宅的数量一直处于较低水平。

这与三线、四线城市的人口外流和需求疲软密切相关。

根据CICC 7日发布的一份研究报告,安徽省宿州市的人口约为40万。2013年,市区房地产和住宅建筑销售额为150万平方米,预售批准面积为220万平方米。

据估计,2014年苏州市区新增建筑量将增长25%,2014年苏州市区预售面积将超过270万平方米,存在较大的供过于求风险。

根据该报告,三、四线城市的房地产市场冷热不均。目前,80%-90%的需求来自地级市原有的城市居民,城市农民对住房的需求有限。

总的来说,供应过剩将是未来两到三年的最大问题。

在温州和鄂尔多斯房地产市场的投资基金撤出以及房地产价格大幅下跌后,业内人士担心,其他同样供过于求的三线和四线城市是否也会崩溃。

张大伟说,经过过去十年全国房地产市场的广泛快速发展,一、二、三线城市的分化发展特点现在已经很明显,很难在同一周期内总结全国房地产市场。

2014年,三、四级城市将面临比2013年更大的风险,一些住房企业正在逐步退出三、四级城市。

在供应库存的压力下,崩溃的数量将会增加。

专家表示,由于对市场风险的认识,从去年开始,许多大型开发商退出了三、四级城市,回到了一、二级城市。

同时,房地产基金投资的退出不仅会导致房价下跌,还可能导致一些城市出现烂尾楼。

根据中国指数研究所的统计,今年1月,100个城市新建住宅平均价格为10901元/平方米,比上个月上涨0.63%。

其中,37个城市的房价环比下降,比2013年12月增加了5个城市。

房价下跌的城市中,除厦门、温州和海口外,都是三线城市和四线城市,乌鲁木齐、新乡和洛阳的房价跌幅最大。

张大伟表示,为了避免一些三线、四线城市的房地产市场崩溃,应该严格限制大城市的规模,过去过度向大城市倾斜的公共资源应该转移到三线、四线城市,以提高三线、四线城市的产业集聚效应。

《CICC报告》指出,要解决城市三、四级房地产市场问题,应该引导农民进城,通过工业发展带来收入和就业,而不是被动保护。

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