22个热门城市的二手房价格已经进入调整专家的行列:整体向下调整的转折点即将到来。

2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度,全年出台了450次调控刷新历史记录。

在下半年之后,房地产市场从之前的高温逐渐退烧,直至年底也进入了市场的“冬天”。

1月16日,国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示,20城中二手房环比价格下调的城市接近三分之一,一线城市二手房销售价格下调0.3%,31个二线城市二手房平均上涨0.1%,35个三线城市二手房平均上涨0.3%,均明显回落。

与此同时,一手房数据却呈现了完全不同的趋势:一线城市新建商品住宅价格全面上涨,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%,涨幅比上月扩大1.0个百分点。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示,2018年4季度各地限制签约政策逐渐放松,特别是一线城市,过去多年积压的高端项目逐渐进入网签,这使得房价依然明显上涨,这明显误导了市场真实情况。

当下市场二手房市场的价格更代表市场真实价格,从二手房市场看,22个热点城市全面进入调整行列,热点城市房价的拐点已经出现。

热点城市二手房价全面调整从二手房数据来看,房价指数环比为0.3%,相比11月份继续收窄;房价下跌城市是22个,价格降幅最大的是厦门,环比下调0.6%,同比下跌5.6%。

一线城市的新建商品住宅价格明显上涨,其中广州环比上涨高达3%,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。

与之略显矛盾的是,这四个城市二手房价格分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

一些热点二线城市,天津、西安、南京、海口、青岛等,也都出现了二手房价格下调的趋势。

张大伟指出,统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据,在各地限制签约的情况下低估了房价的上涨,在最近各地释放高端存量签约的时候又放大了市场涨幅,因此这一数据本身就是失真的。

以北京为例,12月网签高端项目井喷,2018年12月合计签约单价9万以上的高端住宅签约达到了269套,刷新了调控来的新高。

实际上是因为市场平稳后,北京的限高价盘网签的政策在12月出现了调整,以前不能签约的项目开始集中签约导致。

与之类似的是广州,10月19日发布政策对网签指导价格优化,调整双合同改为单合同。

日前,中国房地产协会会长冯俊也指出,对市场更敏感的是二手房,因为开发商由于成本刚性、销售策略等,会把一手房房价维持在一定价格水平上,而二手房的供应者是个人,提供的市场信息敏感度更高。

易居研究院智库中心总监严跃进也对表示,二手房相对来说更客观反映市场走势,当前很多房东急于抛售项目,会主动降价。

而一手房的定价受到更多因素影响,类似预售证的备案价审批等,所以价格相对会坚挺。

预期将持续下调?相比之下,一些非热点二线城市和三线城市房价仍在持续上涨。

石家庄、锦州新建商品住宅价格分别上涨2.%和2.3%,是除了广州以外涨幅最高的。

从全国看,房价上涨的城市数量为59个,相比11月份的63个有所减少,但仍然在70城中占80%以上。

在张大伟看来,这一现象的原因是二、三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然在去库存。

从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。

一、二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。

他指出,从预期看,二手房价格下调将是开始。

在8月份全国楼市上涨达到顶峰后,“金九银十”不再,楼市价格出现调整迹象,二手房的拐点已经开始出现。

预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

除非最近信贷政策明显调整,否则2019年房价预期将持续下调。

不过,调控政策的底部已经出现。

房地产调控2019年政策取向虽然依然从严为主,但由于房地产市场涨幅已经出现明显回落,房地产调控政策也到了可以作出调整的阶段。

在最近菏泽、衡阳等地不断试探放松调控政策后,今年全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着本轮楼市调控全面见底。

未来大幅度全面宽松可能性不大,但各种微调将频繁出现。

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